30. Januar 2020

Wohnen in der Zukunft

Wer in Immobilien investieren will, orientiert sich oft an Statistiken. Die Zahlen geben allerdings nur vage Hinweise auf die Wünsche der künftigen Bewohner. Wichtiger ist es, Trends zu beobachten: Und die zeigen, dass Eigentümer das Wohnen der Zukunft ganz anders denken müssen.

Familie Müller – die Musterfamilie

Der Durchschnittsdeutsche heißt Thomas Müller, er ist 42 Jahre alt und mit Sabine verheiratet. Die beiden haben ein Kind und leben mit diesem auf 90 m². Sie zahlen 853 Euro Miete und verbringen fast eineinhalb Stunden am Tag mit Essen. Noch öfter schalten sie den Fernseher ein (zweieinhalb Stunden) und sie geben monatlich 107 Euro für Kleidung aus.  Familie Müller führt ein Leben in der Öffentlichkeit. Sie ist der Traum eines jeden Marketing-Experten und der Albtraum für Datenschützer, denn nahezu jedes Detail aus ihrem Leben ist bekannt. Wann sie morgens aufsteht, wie lange (und wie intensiv) sie sich die Zähne putzt, wie viel Zeit sie sich fürs Lesen oder Kulturveranstaltungen nimmt, sind nur einige Beispiele. Gehen die Müllers Einkaufen, lässt sich bereits im Vorfeld bestimmen, was sie kaufen werden.

Wozu eine Durchschnittsfamilie beobachten?

Familie Müller vermittelt das Gegenteil von allem, was zahlreiche Unterhaltungssendungen, Bücher oder Lifestyle-Blogs raten. Sie ist nichts Besonderes. Im Gegenteil: Ihr unaufgeregtes Leben im absoluten Durchschnitt spiegelt das Leben vieler Menschen wieder. Denn Familie Müller existiert eigentlich so nicht. Sie ist eine Neuinterpretation der Familie Mustermann, die Erfindung einer Hamburger Werbeagentur, die aus Daten des statistischen Bundesamts die deutsche Durchschnittsfamilie erschaffen hat, um sich besser in ihre Zielgruppe hineinversetzen zu können.

Daten sind eine begehrte Ware

Kein Wunder also, dass persönliche Daten heiß begehrt sind. Sie ermöglichen es, die Persönlichkeit eines Gegenübers einzuschätzen, ohne diesen jemals persönlich gekannt zu haben und ohne ihm auch nur eine Frage stellen zu müssen. Über Korrelationen zwischen Persönlichkeitsmerkmalen und bestimmten Interessen, die damit einhergehen, lassen sich Personen charakterisieren und Rückschlüsse auf weitere Merkmale wie politische Orientierung, Musikgeschmack, Hobbies oder bevorzugte TV-Formate ziehen.  Daten sammeln nicht nur private Unternehmen. Seit 1957 (1991) erfassen das statistische Bundesamt und die statistischen Landesämter im „Mikrozensus“ Daten von zufällig ausgewählten Haushalten. Sie erheben vor allem Daten zu Erwerbstätigkeit, Einkommen oder Konsum – mit dem Ziel, Entscheidungsträgern in der Politik Informationen über die soziale und wirtschaftliche Lage der Bevölkerung zu verschaffen.

Sammelleidenschaft mit witrschaftsstrategischem Hintergrund

Für Investoren im Immobilienbereich sind vor allem regionale Auswertungen interessant. Die bayerische Durchschnittsfamilie unterscheidet sich schon im Namen vom gesamtdeutschen Durchschnitt, denn im Freistaat ist Huber der häufigste Nachname.  Der Durchschnittsbayer ist übrigens eine Frau, denn Bayern hat rund 100.000 mehr Einwohnerinnen als Einwohner.

Die bayerische Durchschnittsfamilie

Frau Huber jedenfalls heißt mit Vornamen Sandra, sie hat mit etwa 27 Jahren endgültig das elterliche Heim verlassen, um mit ihrem Mann Christian eine Familie zu gründen. Heute sind die beiden 44 und 42 Jahre alt und haben, wie 43,2 Prozent der Oberbayern, zwei gemeinsame Kinder: Maximilian und Sophia. In Bayern leben 79,7 Prozent der Bevölkerung in Haushalten mit mindestens (oder mehr als) zwei Personen. Erst ab dem 60. Lebensjahr wohnen die meisten tatsächlich zu zweit im gemeinsamen Heim. Doch bis dahin haben die Hubers noch viel Zeit, denn ihre Kinder werden ebenfalls erst mit Mitte 20 in ihre erste eigene Wohnung ziehen. Maximilian wird der Absprung von Zuhause erst etwas später gelingen als seiner Schwester.

Wirtschaftliche Situation in Dachau

Wenn Familie Huber im Landkreis Dachau wohnt, geht es ihr nach der Statistik wirtschaftlich besser als in anderen Teilen Bayerns. Dachau belegt auf der Liste der „Regionen mit den besten Chancen im Bereich Wohlstand und soziale Lage“ des Prognos-Zukunftsatlas den zehnten Platz deutschlandweit. Das Berlin-Institut, das verschiedene Faktoren des gesellschaftlichen Wandels untersucht, zeigt die Stärken und Schwächen der Region detaillierter auf. Im Rahmen der Studie „Deutschland 2020“ hat es die bayerischen Landkreise hinsichtlich ihrer sozialen und wirtschaftlichen Lage auf einer Skala von 1 bis 6 bewertet. Dachau schneidet in den Bereichen Demographie (2,3), Wirtschaft (2,3) und Bildung (2,7) recht gut ab, größere Mängel sehen die Forscher bei den Aspekten Integration, Familienfreundlichkeit und Flächennutzung (jeweils 4,5). Die schlechtesten Bewertungen entfallen auf den Fremdenverkehr, die Kinderbetreuungssituation und die Bildungschancen.

Nachholbedarf im Landkreis Dachau

Nicht alles ist rosig im Landkreis. Die Mehrheit der Haushalte bezieht ein mittleres oder niedriges Einkommen. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt mit 39,3 m² pro Person unter dem bayerischen Durchschnitt. Den größten Anteil an den Wohnformen stellen Ein-Personen-Haushalte. Diese Faktoren versprechen wenig Erfolg bei der Wohnungssuche. Auf dem Wohnungsmarkt nämlich haben es die „DINKs“ (double income, no kids) oftmals deutlich leichter. Gute finanzielle Voraussetzungen, gesicherte Einkommen, eine hohe Mobilität und geringe Anforderungen an die soziale Infrastruktur wie Kindergärten oder Schulen machen diese Gruppe ungleich unkomplizierter und zahlungskräftiger. Kein Wunder also, dass sie beharrlich umworben wird.

Wenn Statistik und Realität aufeinandertreffen

Würde Familie Huber mit ihren zwei Kindern ein Heim im Landkreis Dachau suchen, offenbart sich eine Diskrepanz. Abgesehen von der für alle angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt dürfte sie eigentlich erwarten, einem breiten Angebot gegenüberzustehen. Als Durchschnittsfamilie verkörpert sie ja gerade das angeblich „Normale“, das am häufigsten als Kunde auftritt. Und wie die meisten Familien wollen sich die Hubers den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch hier stoßen sie auf ein Problem. Denn Häuser mit nur einer Wohneinheit stellen im Jahr 2014 schon nicht mehr die Mehrheit dar. Stattdessen sind es nun Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen, die vermehrt auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden. Die meisten dieser Einheiten haben allerdings zwei oder drei Zimmer, die Hubers aber bräuchten mindestens vier Räume.

Wie real sind die Durchschnittsfamilien Müller und Huber?

Der Realitätscheck zeigt, dass die Hubers wie die Müllers Kunstprodukte sind. Nur die allerwenigsten Menschen leben genau wie sie, die meisten sind eben nicht der Durchschnitt. Wer seine Zielgruppe kennen und für sie passgenaue Angebote schaffen will, der muss auch um ihre Besonderheiten wissen, er muss verstehen, was das Leben der Menschen in seiner Region vom Rest der Bundesrepublik unterscheidet. Investoren tun also gut daran, ihre Zielgruppe nicht nur statistisch auszuwerten, sondern auch auf deren spezifische Wünsche zu achten.

Die Nachbarschaft der Zukunft

Eigentümer von Mietobjekten müssen sich derzeit kaum Sorgen machen, dass ihre Wohnungen und Häuser vermietet werden. Dennoch lohnt es sich bei der Planung neuer Projekte wie auch bei der Umgestaltung und Renovierung, die Trends rund um das Thema „Wohnen“ im Blick zu behalten. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat verschiedene Wohnkonzepte verglichen. Dabei hat er herausgearbeitet, dass das Zusammenleben in Nachbarschaften der Zukunft ganz entscheidend durch Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen mitgestaltet wird. Wer seine Zielgruppe besser kennt, kann das Zusammenleben gezielter fördern, so der GdW. Der Gedanke ist nachvollziehbar, wenn man das Lebensumfeld genauer betrachtet: Familiäre und über lange Zeit gewachsene Sozialstrukturen sind auf dem Rückzug. Sie werden durch kleinteiligere Gruppen ersetzt, die von Arbeitsbeziehungen und geteilten Freizeitinteressen geprägt sind. Die Mobilität steigt und wird gleichzeitig volatiler. Kontakt wird meist über soziale Medien gehalten.

Wohnen anders denken

Es ist an der Zeit, Wohnen einmal völlig anders zu denken als wir es bislang tun. Ein Beispiel: Momentan sind Menschen, die im Alter auf Unterstützung angewiesen sind, oftmals gezwungen, ihr gewohntes Umfeld zu verlassen und in Pflegeeinrichtungen auszuweichen. Das aber wäre in vielen Fällen gar nicht zwingend nötig, wenn die baulichen Gegebenheiten andere wären. Breitere Türen, Bäder, die auch mit Rollator begehbar sind, oder Möglichkeiten zur Unterbringung eines Pflegebettes sind Beispiele dafür. Der demographische Wandel betrifft ganz Deutschland. Und er wird eher früher als später auch die Wohnungseigentümer zwingen, sich mit Wohnmöglichkeiten für ältere Menschen oder Menschen mit Unterstützungsbedarf im Alltag auseinanderzusetzen.

Nicht nur die Demografie, auch die Bedürfnisse sind im Wandel

Dabei geht es nicht immer nur um die Pflege an sich. Gesundheitspflege und Vorsorge nehmen einen immer höheren Stellenwert ein. Längst hat sich die Vorstellung durchgesetzt, dass ein gesunder und aktiver Lebenswandel in jedem Lebensabschnitt erstrebenswert ist. Viele Branchen haben dies bereits aufgegriffen: Von Fitnessgeräten zum Hausgebrauch bis zum Monitoring von Gesundheitsparametern durch smarte Geräte, die ihre Besitzer von der Ernährung über den Schlafverlauf und die Pulsmessung bis hin zu medizinischen Diagnosen beobachten – Gesundheitsvorsorge findet mehr und mehr zuhause statt. Die eigenen vier Wände sind nicht mehr nur das Dach über dem Kopf und ein Ort zum Schlafen. Sie sind Arbeitsplatz, Treffpunkt, Arztpraxis und Fitnessstudio. In einer Welt, die in zunehmendem Maße von Technologie und Mobilität geprägt ist, ist das Zuhause ein Rückzugsort geworden, das seine Bewohner angemessen repräsentieren und ihm gleichzeitig möglichst viele Aufgaben abnehmen soll.

Vorteile smarter Lösungen

Auf dem Weg von der Arbeit nach Hause schon die richtige Temperatur in der Wohnung einstellen, die Wäsche automatisch zu einem kostengünstigen Zeitpunkt waschen lassen und dem Küchengerät sagen, was es zu essen gibt, damit dieses selbstständig beim Lieferservice Zutaten bestellt. Ein elektronischer Token ersetzt den Schlüssel. Wenn der Besitzer die Wohnung betritt, schaltet sich die Lieblingsmusik ein. Und alle Informationen bündeln sich auf dem Smartphone, das nur die richtige App besitzen muss. Das alles könnte möglich sein im Smart Home.

Smart Home bedeutet intelligente Heimvernetzung

Die Technologien sollen den Alltag erleichtern und den Energieverbrauch der Häuser senken.  Junge Erwachsene und Familien mit Kindern haben ein stark ausgeprägtes ökologisches Bewusstsein. Sie trennen Müll, lassen das Licht nicht den ganzen Tag über brennen und heizen nicht mehr bei geöffneten Fenstern. Technische Neuerungen lassen dieses Bewusstsein ohne spürbaren Mehraufwand zum Tragen kommen und ohne dass die Bewohner ihre Lebensgewohnheiten ändern müssen. Durch den Einsatz energieeffizienter neuer Technologien können Eigentümer viel Geld sparen.

Die gesamte Gesellschaft wird technikaffiner

Die stereotypen Vorstellungen von den Bedürfnissen der unterschiedlichen Generationen müssen sich ändern. Wer heute in Rente geht, setzt sich oft keineswegs „zur Ruhe“. Der moderne Rentner ist häufig voller Tatendrang und Schaffenskraft und hat wenig Lust, sich mit den klassischen Fragen des Alterns auseinanderzusetzen. Vielmehr stehen in diesem Lebensabschnitt Gesundheit, Hobbies,  Familie (und vielleicht Enkelkinder) weit oben auf der Prioritätenliste. Für viele ist nach all den Jahren, in denen sie ihrem Beruf nachgegangen sind, eine Familie gegründet und Kinder großgezogen haben, der Zeitpunkt gekommen, um zu reisen, neue Interessen zu entdecken und sich endlich wieder um sich selbst zu kümmern.

Länger selbstständig dank modernster Technik

Recherchen der SZ zufolge könnte der demografische Wandel dem intelligenten Haus nun endlich auf die Sprünge helfen. „Wenn ein mobiler Mäher den Rasen selbständig trimmt, ein intelligenter Staubsauger auch unter die Möbel kriechen kann und der Kühlschrank von allein neue Speisen beim Internethändler bestellt, dann können Senioren künftig länger selbständig in ihren Wohnungen bleiben statt in Betreutes Wohnen oder ins Pflegeheim umzuziehen.“ [1]  Wer ein intelligentes Haus kauft, müsse mit Mehrkosten von etwa 20 Prozent im Vergleich zu einem herkömmlichen Gebäude rechnen. Früher hätte das locker das Doppelte bis Dreifache gekostet.

Der Wandel steht noch am Anfang

Während in Asien und Nordamerika vernetzte Häuser schon in vielen Gegenden selbstverständlich sind, ist die Haltung in Deutschland zögerlicher. Doch selbst Senioren sind heute technisch recht fortschrittlich und probieren  im Wohnumfeld gerne die neuesten Technologien aus. Den Weg zum vollständigen „Smart Home“ mögen sie heute noch nicht komplett zu Ende gehen. Aber technische Spielereien im Haushalt faszinieren viele – ob für alltägliche Tätigkeiten im Haushalt, Infotainment-Angebote oder Home Office.

Länger im eigenen Zuhause – auch ohne Smart Home

Auch für Menschen, die nicht auf smarte Technologien setzen, gibt es Möglichkeiten, im Eigenheim zu bleiben. Mehrgenerationenhaushalte und Familien, die gar über viele Generationen dasselbe Haus bewohnen, sind selten geworden, besonders in der Stadt. Sobald die Kinder dem elterlichen Haushalt verlassen haben, stehen viele Eltern vor der Frage: „Was sollen wir mit dem ganzen Platz anfangen?“ Einerseits ist es eine emotionale Entscheidung, einen Ort aufzugeben, an dem viele Erinnerungen hängen – und andererseits ist eine Immobilie eine gute Kapitalanlage, die viele gerne an ihre Kinder vererben möchten. Auch hier gibt es Möglichkeiten, Einfamilienhäuser in Mehrparteienhäuser umzubauen. Mancherorts wird die sogar von Ländern oder Kommunen gefördert. So lässt sich Wohnraum für mehr Menschen zur Verfügung stellen und gleichzeitig ein passives Einkommen generieren. Und das ohne sich dabei aus den eigenen vier Wänden verabschieden zu müssen.

Vorteile für Eigentümer

Die vorangegangenen Beispiele weisen den Weg in die Zukunft. Durch den Einstieg großer Unternehmen in den Bereich der Smart Homes werden die Nutzungsmöglichkeiten zunehmend vielfältiger und vor allem günstiger. Zudem lassen sich mit Smart-Home-Anwendungen Heizkosten sparen oder potenzielle Einbrecher abschrecken, indem während eines Urlaubs der Bewohner deren Anwesenheit durch eine intelligente Lichtsteuerung simuliert wird. Vermieter, die jetzt clever investieren, sichern sich einen entscheidenden Marktvorteil. Sie haben gleich Zugriff auf Mieter, die sich ein Mehr an Technik gerne leisten wollen. Und später, wenn die Zeiten sich ganz gewandelt haben und niemand mehr in einer herkömmlichen Wohnung ohne Vernetzung wohnen möchte, stechen sie mit ihrer Erfahrung hervor. Und diese Zeiten werden kommen, auch für die Familien Müller und Huber.

[1] Vgl. Riedel und Staudinger, Süddeutsche Zeitung 9.10.2015, S.R1.

[Dieser Artikel erschien erstmals im Jahr 2017 in Hauspost Nr. 1]

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