19. März 2020

(Ver-)mieten ist doch ganz einfach…

Was zunächst recht einfach aussieht, ist ein im Detail nicht zu unterschätzendes Projekt. Fallstricke lauern für Privatvermieter ebenso, wie für Wohnungssuchende. Was ‚hinter den Kulissen‘ passiert, und worauf Sie achten sollten, damit die Neuvermietung einerseits und die Wohnungssuche andererseits zum Erfolg wird, möchten wir Ihnen in diesem Artikel anhand von realen Erlebnissen der letzten Jahre nahebringen.

Vermieter und Mieter – wirklich Gegner?

Verfolgt man die aktuelle öffentliche, mediale und politische Diskussion, muss man glauben, dass zwischen Vermietern und Mietern regelrecht Krieg herrscht. Der Turbo-Kapitalist als Vermieter. Nur darauf bedacht, das Maximum herauszuholen, dabei so wenig wie möglich ins Gebäude oder die Wohnung zu investieren. Und wenn es dem Mieter nicht mehr passt, wird er „raussaniert“. Schaut man sich hingegen so manche ‚Reportage‘ im Nachmittagsfernsehen an, entsteht der Eindruck, dass Vermieter exakt so agieren müssten. Vom Mieter seien neben Scherereien, Mietkürzungen und Klagen lediglich eine verwüstete Wohnung erwarten dürften und deshalb rechtzeitig finanzielle Vorsorge treffen müssten. Ist es denn wirklich so? Entsprechen die Horrorgeschichten aus Presse, Funk und Fernsehen der Wahrheit? Und treten Sie vor allem so häufig auf wie dort suggeriert? Sind Mieter und Vermieter wirklich Gegner?

Ein Mietverhältnis sollte idealerweise in etwa so beginnen: Eine Wohnung wird zur Vermietung angeboten. Ein Mietinteressent wird darauf aufmerksam und stellt sich beim Vermieter vor. Die Wohnung gefällt, die Bonität des Mieters ist in Ordnung und die Chemie zwischen Mieter und Vermieter stimmt. Die Parteien unterschreiben den Mietvertrag, der Mieter stellt eine Kaution, die Wohnung wird übergeben und die Miete wird, meist per Dauerauftrag, an den Vermieter überwiesen. Kommt es später zu einem Defekt in der Wohnung, sprechen Mieter und Vermieter miteinander. Das Problem wird behoben und das Mietverhältnis läuft unbelastet weiter. Eines Tages kündigt eine Vertragspartei den Vertrag mit entsprechender Frist. Der Mieter zieht aus und gibt die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter zurück.

Woran das Verhältnis in der Realität leidet

Doch leider läuft es nur allzu oft nicht so. Das geht schon damit los, dass Wohnungsinserate – besonders häufig von Privatpersonen – nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und wesentliche Angaben fehlen. Aber auch Mietinteressenten zeigen sich nicht immer von ihrer besten Seite. Anrufversuche am Sonntagvormittag oder nach 22:00 Uhr sind hier noch das kleinste Übel. Wie weit entfernt ist aber dieses Idealbild von der Realität? Wir haben mit einigen Beteiligten gesprochen und erfragt, welche Erfahrungen Mieter*innen, Vermieter*innen und auch Immobilienmakler*innen gemacht haben. Wir haben viele Geschichten gehört. Von unspektakulären Vertragsverhältnissen, die über Jahre entspannt verlaufen bis hin zu Betrug, Beleidigungen, vorsätzlicher Sachbeschädigung und sogar offenem Rassismus.

Odyssee eines Mieters

So erzählt uns beispielsweise der Mietsuchende Baris Y. von seinen Erlebnissen bei der Wohnungssuche. Er hatte online ein für ihn interessantes Wohnungsangebot „von privat“ entdeckt. Das Herr Y. in Dachau aufgewachsen ist und mit bayerischem Akzent spricht, lässt sich aus seiner schriftlichen Kontaktaufnahme zum Vermieter freilich nicht herauslesen. Dass er jedoch türkischer Abstammung ist, verrät spätestens sein Nachname.

Vorbehalte bis zu offenem Rassismus

Erfahrungsgemäß ist es mit einem ausländisch klingenden Namen nicht einfacher, auf dem ohnehin angespannten Mietmarkt im Münchner Umland fündig zu werden. Umso mehr freut sich Herr Y., als er vom Vermieter angeschrieben und zur Besichtigung der angebotenen Wohnung eingeladen wird. Er macht sich also auf den Weg zum Besichtigungstermin, nachdem er vorab seine Bewerbungsunterlagen an den Vermieter gemailt hatte. Am Objekt der Begierde angekommen trifft Herr Y. auf den Vermieter und dieser zeigt ihm die Wohnung. Nach der Besichtigung verlassen beide gemeinsam das Haus und sprechen dabei noch über die Wohnung. Für Baris Y. die ideale Wohnung. Groß genug um sich dort wohlfühlen zu können und gleichzeitig nicht zu teuer für das eigene Budget. So weit, so gut. Zum Ende des Gesprächs offenbart ihm Vermieter, dass „K******n von ihm schon mal gar nichts“ bekämen.

Als Herr Y. uns diese Geschichte erzählt, sind wir kollektiv sprachlos. Anders reagierte Baris Y. auf diese Aussage des Wohnungseigentümers. Er blieb höflich, bedeutete dem Vermieter, dass das sein gutes Recht sei [Hinweis: ist es nicht] und nicht Jeder gleichermaßen aufgeschlossen sei. Allerdings hätte er gerne gewusst, warum er das erst jetzt erfahren würde. Nachdem er Zeit dafür aufgewendet hatte, seine Unterlagen zuzusenden und den Weg zur Besichtigung auf sich genommen hatte. Nachdem somit beide Beteiligten, Vermieter und Mieter, unnötig Zeit investiert hatten. Eine Antwort auf diese Frage blieb der Wohnungseigentümer schuldig. Augenscheinlich hatte er Freude daran, seine ‚Machtposition‘ auszuspielen.

Miese Abzocke durch unseriöse Anbieter

„Immer noch besser als Eintritt für die Besichtigung zahlen zu müssen“, erzählt Baris Y. leicht amüsiert von einem weiteren Erlebnis. Der Nachbar eines Wohnungseigentümers hatte sich, in Absprache mit dem Eigentümer der leerstehenden Wohnung, als Immobilienmakler ausgegeben. In dieser Funktion hatte er ein Wohnungsinserat in eines der führenden Immobilienportale eingestellt. Geworben wurde unter anderem mit einer Maklerprovision in Höhe von drei Monatsmieten, die an den vermeintlichen Makler zu bezahlen wären.

Bei einem solchen Angebot sollten die Alarmglocken gleich zweifach schrillen: Zum einen begrenzt das Wohnraumvermittlungsgesetz die vom Mieter zu bezahlenden Provisionen schon seit Jahrzehnten auf maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Zum anderen gilt seit einigen Jahren das sogenannte „Bestellerprinzip“ bei der Vermietung. Dieses Prinzip sieht vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Kosten des Maklers zu tragen hat. Bietet ein Makler also eine Wohnung aktiv an, so muss er vom Eigentümer dazu beauftragt sein und dieser muss auch für das Honorar des Maklers geradestehen. Da Herr Y. die angebotene Wohnung jedoch durchaus attraktiv fand, entschied er sich, dennoch einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Vor Ort angekommen, war er mitnichten der einzige Interessent. Eine ganze Schlange von Wohnungssuchenden hatte sich bereits vor dem Haus gebildet. Der selbsternannte Immobilienmakler war ebenfalls vor Ort. Bevor es jedoch losgehen sollte, forderte dieser die Wartenden auf, eine „Besichtigungsgebühr“ in Höhe von 100,00 Euro an ihn zu entrichten. Bei etwa fünfzehn Interessenten ein stattliches, jedoch vollkommen gesetzeswidriges Zusatzeinkommen für den eifrigen Vermittler.

Zur Zahlung dieser Summe war Baris Y. nicht bereit und suchte das Gespräch mit dem angeblichen Immobilienmakler. Auf die geforderten Zahlungen angesprochen sagte dieser lapidar, die Interessenten würden doch bereitwillig bezahlen. Im weiteren Verlauf des Gesprächs kam außerdem zu Tage, dass er selbst gar kein Immobilienmakler ist und auch kein entsprechendes Gewerbe angemeldet, geschweige denn die notwendige Gewerbeerlaubnis besitzt. Dieser Mann war schlicht ein Betrüger, der mit einem Vermieter gemeinsame Sache machte um die Not der Wohnungssuchenden schamlos auszunutzen.

Seriöse von unseriösen Angeboten unterscheiden

Wie unsere Nachfragen in einem bundesweiten Netzwerk von über 1.200 Immobilienmaklern zeigten, ist dort ausnahmslos kein Immobilienmakler zu finden, der so etwas tun würde. Weder finden Sie die Forderung nach einer Mieterprovision in einem Wohnungsangebot von einem seriösen Immobilienmakler, noch würde dieser für eine Besichtigung Geld verlangen und diese Zusatzeinnahme noch nicht einmal quittieren. Neben dem Straftatbestand des Betrugs liegt hier nämlich außerdem eine Steuerhinterziehung vor. Kein ernsthafter Immobilienmakler würde auf so dreiste Weise seine berufliche Existenz aufs Spiel setzen und Wohnungssuchende derart betrügen. Natürlich gibt es auch schwarze Schafe mit einer Gewerbeerlaubnis. Diese sollten Sie aber – wenn Sie denn mit ihnen in Kontakt geraten – umgehend bei der zuständigen Aufsichtsbehörde (i. d. R. im Landratsamt angesiedelt) melden. Mit dem Entzug der Gewerbeerlaubnis und weiteren juristischen Konsequenzen muss der Makler dann rechnen und sein berufliches Wirken dürfte zu Recht ein jähes Ende finden.

 

Auch auf Mieterseite gibt es schwarze Schafe

Wie sieht es denn auf der anderen Seite aus? Aufgrund der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt besteht häufig ein Vorteil für Eigentümer, die sich aus einer großen Zahl von Interessenten den passendsten aussuchen zu können. Einige schwarze Schafe nutzen dieses Ungleichgewicht aus. Aber sind Mieterinnen und Mieter tatsächlich nur die Opfer des angespannten Mietmarktes?

Große Mehrzahl der Mietverhältnisse läuft problemlos

Bei einer Umfrage des „Institut für Demoskopie Allensbach“ (IfD Allensbach) aus dem Jahre 2016 gaben 79% der befragten Mieter an, mit dem Verhältnis zum Vermieter „sehr zufrieden“ zu sein. Laut einer Vermieterbefragung des „Haus & Grund Deutschland“ im Jahr 2018 sind 98,8 % der Vermieter mit den laufenden Mietverhältnissen „zufrieden“ (77,3 %) oder „sehr zufrieden“ (21,5 %) und kommen gut mit ihren Mietern aus.

Doch leider gibt aus auch auf der Seite der Mieter Menschen, die wenig für Anstand, Recht und Gesetz übrighaben. Das der Mietmarkt in unserer Region angespannt ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben. Dennoch scheinen manche es nicht wahrhaben zu wollen oder ignorieren diese Tatsache schlicht, um sich dann zu beschweren, dass es so unglaublich schwer sei, eine geeignete Wohnung zu finden.

Ein guter Makler spart viel Arbeit

Professionell arbeitende Immobilienmakler, die Mietwohnungen im Internet anbieten, erhalten zahlreiche Kontaktanfragen auf diese Inserate. Die Aufgabe des Immobilienmaklers scheint zunächst recht einfach zu sein. Das verbreitete Vorurteil: Ein paar Fotos online stellen und schon stehen die Mietinteressenten Schlange. Der Makler sperrt noch eben die Türe auf und schon kassiert er eine enorme Provision. Doch der Schein trügt, denn mit den eingehenden Anfragen beginnt die eigentliche Arbeit des Maklers ja erst. Schließlich ist es der Anspruch eines seriösen Vermittlers, dem Vermieter nicht irgendeinen, sondern einen zuverlässigen Mieter vorzustellen. Der Makler ist also gezwungen, sich detailliert mit jeder einzelnen Anfrage zu beschäftigten – auch, wenn das sehr zeitintensiv ist.

Passend oder nicht – „anfragen kostet ja nichts“

Frustrierend für Wohnungsanbietende ist dabei oft, dass vermeintliche Interessenten sich nicht einmal die Mühe machen, das Inserat vollständig zu lesen. Je nach Anforderungen des Eigentümers und natürlich entsprechend der Gegebenheiten der angebotenen Wohnung sind dort nämlich zahlreiche Hinweise zum Angebot zu finden. So möchte beispielsweise mancher Vermieter die 1,5 Zimmer-Wohnung mit 37 Quadratmetern Wohnfläche ungerne an eine Familie mit zwei Kindern vermieten. Dennoch erreichen den Anbieter Anfragen von drei- oder vierköpfigen Familien, die vorgeben, sich für diese Wohnung zu interessieren. Gut und gerne mag es sein, dass man in diesem familiären Verbund zusammenrückt und die Wohnung selbst als angemessen groß empfindet. Doch auch der Vermieter hat hier ein Wörtchen mitzureden und bereits im Vorfeld geäußert, dass er dem nicht zustimmen wird. Solch eine Anfrage verursacht also ausschließlich Aufwand, wird aber keinesfalls von Erfolg gekrönt werden.

„Aus über 120 Anfragen für eine kleine Mietwohnung in Dachau konnten wir gerade einmal fünf Interessenten zur Besichtigung einladen. Einen großen Teil der Anfragenden haben wir gar nicht mehr erreicht, andere hatten die Hinweise im Inserat ignoriert oder nicht gelesen, so dass bereits bei der Anfrage klar war, dass der Vermieter einem Vertragsabschluss nicht zustimmen wurde“, erzählt uns der Immobilienprofi Bernhard Döring über einen konkreten Vermittlungsauftrag.

Mieter können sich Zeit und Enttäuschungen ersparen

Ein fragwürdiges Erlebnis war auch ein Besichtigungstermin vor einigen Jahren, etwa Mitte Februar. Im Inserat und dem vorab versendeten Exposé hatte der Immobilienmakler darauf hingewiesen, dass der Vermieter hier einer Hundehaltung nicht zustimmen würde. Eine junge Frau war für sich, ihren Ehemann und das gerade einmal acht Wochen alte Töchterchen auf der Suche nach einer neuen Wohnung und traf sich mit dem Makler am angebotenen Objekt. Es war ein wirklich unwirtlicher Tag: Nasskalt, Schneeregen, die Straßen matschig und in Summe keine geeignete Umgebung für ein neugeborenes Kind. Da es schlicht nicht anders machbar war, brachte die Dame den Säugling mit zur Besichtigung der großzügigen Vier-Zimmer-Wohnung. Nach der Wohnung wurde noch der Keller und die zur Wohnung gehörenden Räume dort in Augenschein genommen.

Nach einer knappen Stunde, die für den mitgebrachten Säugling vermutlich mehr Stress als Freude bedeutete, eröffnete die junge Mutter dem Makler, dass ihr die Wohnung sehr gut gefiel und sie dort gerne mit Ihrer Familie und dem Hund einziehen würde. Sie erinnern sich an den Hinweis im Inserat und im Exposé? Hundehaltung ausdrücklich nicht erwünscht. Dennoch wird der Säugling ins Auto und bei widrigen Witterungsverhältnissen zur Besichtigung gezerrt. Dieser unnötige Termin wäre allen Beteiligten erspart geblieben, hätte man vorab am Telefon die ganze Wahrheit gesagt, im Warmen, ohne großen Aufwand und gefahrene Autokilometer. Das wäre nicht nur anständig, sondern auch sinnvoll gewesen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Vermieten einer Wohnung noch nie eine Kleinigkeit war. In den letzten Jahren ist es allerdings aufgrund der gestiegenen gesetzlichen Regulierungen und trotz hoher Nachfrage für den Vermieter auf der einen Seite und wegen der Wohnungsknappheit in unserer Region für den Mieter auf der anderen Seite nicht einfacher geworden. Das von der Politik viel gepriesene „Bestellerprinzip“ hat, ebenso wenig wie die „Mietpreisbremse“, an dieser Situation nichts verbessert.

Vermieter sind mit häufigen Gesetzesänderungen konfrontiert

Als Vermieter sind Sie mehr denn je gut beraten, sich mit den gesetzlichen Anforderungen auseinanderzusetzen. Gesetzesänderungen und ständig neue Richtersprüche unterwerfen die Wohnraumvermietung einem permanenten Wandel und es ist elementar, hier am Ball zu bleiben. Immobilienmakler sind auch deshalb inzwischen zu regelmäßiger Fortbildung gesetzlich verpflichtet. Wer als gewerblicher Vermittler seriös arbeiten will, hat schon in der Vergangenheit nicht auf diese Fortbildung verzichtet. Auch die beste Fortbildung sollte dabei auf einem soliden Fundament aufbauen, deshalb ist ein Merkmal für einen kompetenter Makler immer auch eine einschlägige Ausbildung wie zum Beispiel „Immobilienkaufmann/-frau“, „Immobilienfachwirt/in“, der „Immobilienmakler/in (IHK)“ oder auch der IHK-zertifizierte „Haus- und Grundstücksverwalter“ mit entsprechender Berufserfahrung in der Vermittlung. Bei der Neuvermietung einer Wohnung ist es in jedem Falle hilfreich, den Rat von Fachleuten einzuholen oder deren professionelle Dienstleistung in Anspruch zu nehmen.

Der erste Eindruck macht’s oft

Als Mieter ist es hilfreich, sich darüber im Klaren zu sein, dass der Vermieter gerade ein seltenes aber begehrtes Gut anbietet und mehr oder weniger freie Auswahl hat. Der erste Eindruck ist wie immer entscheidend, aber auch der zweite Eindruck sollte Hand und Fuß haben. Darüber hinaus schadet es nicht, sich gedanklich einmal in die Situation des Vermieters zu versetzen: Dieser überlässt einem Mieter in der Regel einen wesentlichen Teil seines Vermögens, vielleicht auch seiner Altersvorsorge. Das möchte er nicht leichtfertig tun sich natürlich bestmöglich absichern.

Feindbilder und wie sie zu bewerten sind

Leider prägen Negativbeispiele die Diskussion. Der raffgierige Vermieter, der den maximalen Profit aus seinen Mietern herauspressen will, unterstützt von einem egoistischen Makler, dazu noch die gefühlte Omnipräsenz von Mietnomaden. Alle diese Beispiele kommen natürlich nicht von ungefähr. „In den vergangenen zehn Jahren unserer Geschäftstätigkeit konnten wir aber um ein Vielfaches häufiger das genaue Gegenteil erleben. Aufgeschlossene Eigentümer, die ihre Immobilie zu einem fairen Marktpreis vermieten wollten, Verständnis für die Situationen der Interessenten aufbringen konnten und sehr bereit waren, sich in deren Lage zu versetzen.

Ebenso Interessenten, die ihre Suche mit dem richtigen Maß an Realismus anpackten, sich genau mit dem Markt auseinandergesetzt hatten und gut vorbereitet zu Terminen erschienen.“ berichtet Immobilienmakler Bernhard Döring aus Dachau. „Zudem konnten wir uns über die Jahre ein bundesweites Netzwerk von gut ausgebildeten, fachlich wie menschlich höchst kompetenten Kollegen aufbauen und stehen so im ständigen Austausch zu aktuellen Themen der Branche. Durch diese Vernetzung ist es uns möglich, in allen Bereichen am Ball zu bleiben, Fragen von Vermietern wie auch von Mietern kompetent zu beantworten und lange andauernde Mietverhältnisse zu vermitteln.“.

Reißerische Schlagzeilen und spektakuläre Reportagen über gierige Vermieter und respektlose Mieter sorgen für hohe Auflagen und Einschaltquoten. Allerdings zeigen Sie nur einen winzigen Teil der alltäglichen Wahrheit. Im Großen und Ganzen kommen Vermieter und Mieter nämlich gut miteinander zurecht. Wohl am wichtigsten ist es, dass Mieter und Vermieter neben den gesetzlichen Regularien auch das menschliche Miteinander im Blick haben und mit gesundem Menschenverstand, Respekt und Anstand aufeinander zugehen. Dann werden sich die positiven Werte der zitierten Befragungen auch in Zukunft bestätigen.

 

Praktische Hinweise

 

Tipps für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie die strengen, gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Wohnungsvermietung kennen und berücksichtigen. So unterliegt beispielsweise der Mietpreis inzwischen strengen Regularien. Durch die aktuellste Gesetzesnovellierung drohen bei Nichtbeachtung ernsthafte Konsequenzen.

Pflichtangaben im Wohnungsinserat sind zwingend zu beachten. Zwar betreffen den privaten Anbieter – anders als den gewerblichen Immobilienmakler – keine wettbewerbsrechtlich relevanten Themen (z. B. die Preisangabenverordnung (PAngVO)), fehlende Angaben aus dem Energieausweis stellen jedoch einen Verstoß gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) dar und können empfindliche Geldbußen nach sich ziehen. Fehlen die geforderten Kennwerte in einem Wohnungsinserat, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000,00 EUR.

Auch das Allgemeine Gleichstellungsgesetz (AGG, ugs. „Antidiskriminierungsgesetz“) spielt bei der Wohnraumvermietung eine wichtige Rolle.

Letztlich ist der Vermieter derzeit in der „stärkeren Position“ und kann sicherlich Vieles fordern, auch wenn es an den gesetzlichen Vorgaben vorbeigeht. Dabei sollte allerdings klar sein, dass das einer guten Vermieter-/Mieter-Beziehung nicht dienlich ist. Auch steht es dem Mieter natürlich frei, sein Recht nach der Vertragsunterzeichnung noch einzufordern. Damit verliert der Vermieter nicht nur seine ‚ergaunerten‘ Vorteile, sondern hat in seinem Mieter einen Gegner statt eines zufriedenen Kunden.

 

Tipps für Mietinteressierte

Als Mietsuchende*r sind Sie kein Bittsteller und sollten sich auch nicht so behandeln lassen. Ähnlich der Bewerbung um eine Arbeitsstelle gibt es jedoch zielführende Möglichkeiten, sich selbst in ein positives Licht zu rücken und die Chancen auf eine Zusage zu erhöhen.

Obwohl Wohnungsinserate inzwischen oft nur wenige Stunden online inseriert werden, lohnt es sich, ein paar Minuten Zeit zu investieren und das Inserat aufmerksam zu lesen. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung ist schon alleine aufgrund ihres Zuschnitts regelmäßig nicht für eine vierköpfige Familie geeignet. Häufig geben Vermieter und Immobilienmakler Hinweise zum gesuchten ‚Mieterprofil‘. Möchte der Vermieter beispielsweise keine Haustiere in der Wohnung, wird er Ihnen mit einem noch so lieben Hund keinen Mietvertrag anbieten.

Der geplanter Einzugstermin sollte zumindest in etwa zu Verfügbarkeit der Wohnung passen. Sicherlich lohnt es sich, für einen geeigneten Mieter auch mal zwei Wochen auf die Mieteinnahme zu verzichten, dennoch lassen Vermieter ihre Wohnung ungern zwei Monate leer stehen.

Auch besteht die Möglichkeiten, eine Wohnung zu „ergattern“, ohne die vom Vermieter gewünschten Kriterien zu erfüllen. Wesentliche Informationen lassen sich schließlich verschweigen. Dabei sollte man sich allerdings darüber im Klaren sein, dass dies nicht zu einem versöhnlichen Mietverhältnis führen wird. Letztlich geht es um das eigene Zuhause und das sollte ein Ort sein, an dem man zur Ruhe kommen und abschalten kann. Streit mit dem Vermieter ist dabei eindeutig nicht förderlich.

 

[Ein Artikel aus unserem Hauspost-Archiv. Der Artikel erschien erstmals im Jahr 2019 in Hauspost Nr. 7]

 

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