13. Februar 2020

Immobilien im Erbfall

Wenn sich im Nachlass eines Menschen eine Immobilie befindet, können daraus vielfältige Probleme entstehen.

Beispiel:

Max Maier hat drei Kinder, Anton, Berta und Casimir. Er besitzt ein Einfamilienhaus in Dachau. Als er ohne Testament verstirbt, werden seine Kinder gesetzliche Erben zu jeweils einem Drittel. Anton zieht in das Haus ein und verweigert Berta den Zutritt. Als sie eine Nutzungsentschädigung ab dem Todestag von Max fordert, verweigert ihr Anton dies mit dem Hinweis, dass er zusammen mit Casimir beschlossen hat, dass er allein in dem Haus wohnen darf und keine Nutzungsentschädigung bezahlen muss. Berta müsse sich an diesen Beschluss halten, weil Anton und Casimir zusammen die Mehrheit in der Erbengemeinschaft haben.

Als Berta daraufhin das Haus verkaufen möchte, verweigern dies Anton und Casimir mit der Begründung, dass die Immobilienpreise derzeit im Steigen begriffen sind und daher ein Verkauf erst frühestens in fünf Jahren viel sinnvoller sei.

Noch während die Streitigkeiten andauern, stürzt bei einem schweren Gewittersturm ein Baum auf das Haus und beschädigt das Dach schwer. Anton lässt daraufhin eine Notreparatur durchführen und verlangt von Berta und Casimir, dass sie sich an den Kosten beteiligen. Casimir verweigert dies mit dem Hinweis, dass er einen Dachdecker kenne, der das Dach zu einem viel günstigeren Preis repariert hätte, wenn man ihn nur gefragt hätte.

Uneinigkeit in Erbengemeinschaften – beileibe keine Seltenheit

In einer Erbengemeinschaft können die Miterben grundsätzlich über alle wichtigen Angelegenheiten nur einstimmig entscheiden. Hieraus kann ein großes Streitpotenzial entstehen, wenn sich die Erben uneinig sind. Erfahrungsgemäß ist in Erbengemeinschaften Uneinigkeit eher die Regel als die Ausnahme.

Fall 1 – Einer der Erben wohnt in der Immobilie

Eine Nutzungsausfallentschädigung kann ein Miterbe immer verlangen, wenn ein anderer Erbe in einer Nachlassimmobilie wohnt und der Erbe selbst keinen Zutritt hat. Er kann die Nutzungsentschädigung allerdings erst ab dem Zeitpunkt verlangen, ab dem er sie aktiv gefordert hat. Rückwirkend kann ein Erbe also keine Nutzungsentschädigung verlangen.

Fall 2 – Die Immobilie soll verkauft werden

Über den Verkauf der Immobilie können die Erben nur einstimmig entscheiden. Jeder Miterbe hat allerdings jederzeit das Recht, die Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) zu verlangen – notfalls auch gegen den mehrheitlichen Willen der anderen Erben. Sodann wird die gesamte Immobilie versteigert, so dass auch die übrigen Miterben ihr Eigentum verlieren. Da in einer Zwangsversteigerung regelmäßig nur geringere Beträge erlöst werden können als bei dem Verkauf durch einen Makler, empfiehlt es sich dringend, zu versuchen, Immobilien einvernehmlich zu veräußern.

Fall 3 – Es sind Reparaturen notwendig

Jeder Miterbe ist berechtigt, dringend notwendige Reparaturmaßnahmen auch ohne Zustimmung der übrigen Miterben durchzuführen.

Anton kann also von Berta und Casimir verlangen, dass sie ihm die Kosten für den Dachdecker ersetzen.

Warum entbrennt so häufig Streit um Immobilien im Nachlass?

Immobilien im Nachlass stellen oft ein großes Problem dar, weil sie einerseits so wertvoll und andererseits so unbeweglich sind – anders als Kapitalvermögen auf dem Konto kann man eine Immobilie nicht einfach aufteilen. Wenn eine Immobilie im Nachlass vorhanden ist, empfiehlt es sich daher dringend, rechtzeitig zu Lebzeiten ein Testament zu verfassen, um zu verhindern, dass eine heftig streitende Erbengemeinschaft entsteht.

Pflichtteil

Wer als Kind, Ehegatte oder Elternteil (falls der Erblasser selbst keine eigenen Kinder hatte) im Testament oder Erbvertrag enterbt worden ist, hat einen Pflichtteilsanspruch gegen den Nachlass.

Die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach dem Wert des Vermögens. Wenn sich in unserer Region Immobilien im Nachlass befinden, kann dies zu sehr hohen Pflichtteilsansprüchen führen. Diese Pflichtteilsersatzansprüche erstrecken sich gegebenenfalls auch auf Schenkungen, die der Erblasser bereits zu Lebzeiten getätigt hat.

Beispiel:

Josefine und Franz Huber haben im Jahr 1970 geheiratet. Im Jahr 1980 hat Josefine ein Mehrfamilienhaus in Dachau an Franz im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich übertragen. Im Jahr 1990 hat sie eine Wohnung in Karlsfeld unter Vorbehalt des Nießbrauches an ihren Sohn Stefan übergeben. Als Josefine im Jahr 2018 verstirbt, befinden sich in Ihrem Nachlass noch ein Einfamilienhaus in Bergkirchen (Wert: 700.000,00 €) und Kapitalvermögen in Höhe von 100.000,00 €. Josefine hat in ihrem Testament ihren Ehemann Franz zum Alleinerben eingesetzt. Daraufhin macht Stefan seine Pflichtteilsansprüche geltend.

Die Pflichtteilsquote von Stefan beträgt, da er das einzige Kind ist, 25 %. Er erhält somit bezogen auf den Wert des Hauses in Bergkirchen und auf das Kapitalvermögen eine Pflichtteilszahlung in Höhe von 200.000,00 €.

Ein Erbe möchte seinen Pflichtteil ausgezahlt bekommen

Stefan fordert seinen Vater Franz auf, im darüber hinaus den Pflichtteil wegen der Schenkung des Mehrfamilienhauses im Jahr 1980 auszuzahlen. Franz verweigert dies mit der Begründung, dass Schenkungen zwar grundsätzlich bei der Bewertung des Pflichtteils zu berücksichtigen sind, dies jedoch dann nicht gilt, wenn die Schenkung bereits mehr als zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgt ist.

Welche Fristen gelten bei Schenkungen – und wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?

Franz hat grundsätzlich Recht, übersieht dabei jedoch, dass die Frist bei Schenkungen an den Ehegatten nicht zu laufen beginnt. Das Mehrfamilienhaus ist damit bei der Berechnung des Pflichtteils zu berücksichtigen. Zu bewerten ist das Haus nach dem Niederstwertprinzip, indem der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung und der Wert zum Zeitpunkt des Todesfalls ermittelt und miteinander verglichen werden. Der niedrigere Wert ist dann maßgeblich. Aber Achtung! Beim Wert zum Zeitpunkt der Schenkung ist noch die Steigerung der Inflation, die seit diesem Zeitpunkt stattgefunden hat, zu berücksichtigen.

Bei der Bewertung des Mehrfamilienhauses in Dachau ergibt sich, dass es zum Zeitpunkt der Schenkung (um die Inflation bereinigt) 1.200.000,00 € wert war, zum Zeitpunkt des Erbfalls jedoch 2.000.000,00 €. Hinsichtlich des Mehrfamilienhauses erhält Stefan somit einen weiteren Ergänzungspflichtteil in Höhe von 300.000,00 €.

Schenkungen können verrechnet werden

Gegen diesen weiteren Pflichtteilsanspruch hat er sich jedoch den Wert der Wohnung in Karlsfeld, die er selbst geschenkt bekommen hat, gegenrechnen zu lassen – und zwar ohne jede zeitliche Begrenzung. Der Wert der Wohnung wird wieder nach dem Niederstwertprinzip ermittelt, es werden also der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, bereinigt um die Inflation, und der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls gegenübergestellt. Wenn der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung der niedrigere ist, wird von diesem Wert noch der Wert des Nießbrauchsrechts abgezogen.

Bei der Bewertung ergibt sich, dass die Wohnung in Karlsfeld zum Schenkungszeitpunkt (inflationsbereinigt) 200.000,00 € wert war und zum Todeszeitpunkt 350.000,00 €. Der Wert des Nießbrauchsrechts beträgt 110.000,00 €. Stefan muss sich also die Differenz in Höhe 90.000,00 € im Bezug auf seine Pflichtteilsansprüche gegenrechnen lassen.

Da der saldierte Restwert der Wohnung in Karlsfeld dem Pflichtteilsanspruch ebenfalls hinzugerechnet wird, ist Franz damit zur Zahlung eines Pflichtteils in Höhe von insgesamt 432.500,00 € verpflichtet. Weil dieser Betrag das vererbte Kapitalvermögen bei weitem übersteigt, ist er gezwungen, eine Immobilie zu veräußern, um den Pflichtteil bezahlen zu können.

Ein Testament kann verhindern, dass die Erben in eine missliche Lage geraten

Um derart missliche Ergebnisse zu vermeiden, sollte man bereits zu Lebzeiten ein Testament verfassen, mit dem die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen ausgeschlossen oder doch zumindest stark erschwert wird. Bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten im Wege der vorweggenommenen Erbfolge sollte man darauf achten, dass in den Vertrag Anrechnungen auf den Pflichtteil oder ein Pflichtteilsverzicht vereinbart werden.

 

Autor: RA Markus Rainer

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Erbrecht

Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Licencié en droit

Vorsitzender des Deutschen Gesellschaft für Vorsorge, Betreuung und Vermögensnachfolge

 

Kontakt und weitere Informationen zum Autor hier .

 

[Ein Artikel aus unserem Hauspost-Archiv. Dieser Artikel erschien erstmals 2018 in Hauspost Nr. 4]

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