05. März 2020

Bewirtschaftung der eigenen Immobilie – Tipps vom Steuerfachmann

Steuerliche Betrachtung der laufenden Bewirtschaftung Ihrer Immobilie – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mit diesem Artikel möchten wir über die steuerliche Betrachtung der laufenden Bewirtschaftung bei Vermietung und Verpachtung des Objekts (im Privatvermögen) informieren.

Voraussetzung für die steuerliche Berücksichtigung der laufenden Kosten ist, dass ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vorliegt. In der Regel stellt dies bei einer üblichen Fremdvermietung kein Problem dar. Auf die Besonderheiten bei Überlassung der Immobilie an nahestehende Personen soll hier nicht eingegangen werden.

Liegt eine Vermietung vor, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt – wie bei Überschusseinkünften üblich – durch das Gegenüberstellen der Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten). Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, können Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.

Bewirtschaftungskosten:

Unter den laufenden Bewirtschaftungskosten werden die folgenden Positionen verstanden:

  • Abschreibungen
  • Finanzierungskosten
  • Betriebskosten
  • Kosten der Instandhaltung
  • Verwaltungskosten

Bei der Ermittlung der Einkünfte zählt das sog. „Verausgabungsprinzip“. Das bedeutet, dass Kosten, welche im Veranlagungsjahr bezahlt (also abgeflossen) sind, steuerlich berücksichtigt werden. Ebenso verhält es sich mit den Einnahmen, auch diese sind bei Zufluss der Miete zu versteuern.

Abschreibungen:

Eine Abweichung von der allgemeinen Regel der Verausgabung stellen die Abschreibungen dar. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens dürfen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden, da sich der Grund und Boden in der Regel nicht abnutzt. Aus diesem Grund sind die Anschaffungskosten auf den Anteil Grund und Boden sowie des Gebäudes aufzuteilen. Zu den Anschaffungskosten gehören z.B. Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder eine Maklerprovision. Diese Aufteilung ist bei der aktuellen Entwicklung der Bodenwerte immer wieder ein Streitpunkt mit der Finanzbehörde. Hier ist steuerlicher Rat unbedingt empfehlenswert, da eine falsche Bewertung eine steuerliche Folge für die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes hat. Nach Ermittlung der Anschaffungskosten des Gebäudes werden diese auf die Nutzungsdauer verteilt. Für Wohngebäude beträgt diese in der Regel 50 Jahre. Der sich ergebende Betrag kann als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden.

Finanzierungskosten:

Hierzu zählen die Notarkosten und die Gebühren der Grundschuldeintragung, Zinsen sowie Kosten für die Kreditvermittlung. Diese Kosten können sofort im Zeitpunkt der Verausgabung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hier wird jedoch häufig übersehen, dass sowohl die Notarkosten als auch die Eintragungskosten auf den Erwerbsvorgang (dann Anschaffungskosten) und auf die Finanzierung (sofort abziehbare Werbungskosten) aufzuteilen sind. Deshalb ist hier unbedingt Vorsicht geboten, da andernfalls steuerliche Nachteile resultieren.

Das Disagio, eine Möglichkeit vorab Werbungskosten entstehen zu lassen und im Laufe der Finanzierung von niedrigeren Zinsen zu profitieren, wurde in der Vergangenheit häufiger genutzt. Durch restriktivere Vorgaben der Finanzverwaltung sowie durch das veränderte Zinsniveau ist dies jedoch eher von geringerem Nutzen.

In der Praxis erleben wir häufig folgendes: Steuerpflichtige nehmen an, dass auch Tilgungsleistungen für die Rückzahlung des Darlehens abziehbar seien. Dies ist natürlich nicht der Fall, lediglich die Zinsleistung ist abziehbar, die Tilgungsleistung betrifft die Finanzierung des Kaufpreises. Dieser ist im Rahmen der Abschreibung absetzbar. Im Idealfall liegt jedoch die Tilgungsleistung in derselben Höhe wie die Abschreibungsbeträge. So können alle abgeflossenen Beträge auch steuerwirksam behandelt werden.

Betriebskosten:

Sowohl die umlegbaren Kosten wie auch die nicht umlegbaren Kosten sind als Werbungskosten zu erfassen. Die Erstattung des Mieters stellen dann wiederum Einnahmen dar. Um zeitliche Verschiebungen im Ansatz der Kosten oder Einnahmen zu vermeiden, sollten die Vorauszahlungen vom Mieter zeitnah und in entsprechender Höhe eingefordert werden.

Kosten der Instandhaltung:

Kosten für die laufende Instandhaltung aber auch größere Erhaltungsaufwendungen können Sie als Werbungskosten geltend machen.

Erhaltungsaufwendungen – zwei interessante Aspekte

1. Bei einer umfassenden Renovierung (über 15 % der Anschaffungskosten) muss innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung geprüft werden, ob nicht sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Dies hätte zur Folge, dass die Kosten nicht sofort bei Verausgabung abgesetzt werden können. Sie würden sich lediglich im Rahmen der Abschreibungserhöhung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes auswirken würden. Dies hätte natürlich erhebliche Nachteile aufgrund fehlender Liquidität zur Folge.

2. Größere Erhaltungsaufwendungen können dazu führen, dass die Einkünfte unter den Grundfreibetrag fallen. Dies hätte zwar zur Folge, dass keine Einkommensteuer berechnet wird, aber demzufolge sich Kosten nicht steuerlich auswirken würden. Um dies zu vermeiden, wurde dem Steuerpflichtigen auch ein Wahlrecht zugestanden: Anstatt den sofortigen Abzug der Kosten als Werbungskosten zu wählen, dürfen die Kosten auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Aber Vorsicht – Sie sollten genau prüfen, ob eine Verteilung sinnvoll ist und mit dem Objekt auch in den nächsten Jahren noch Vermietungseinkünfte erzielt werden.

Instandhaltungsrücklagen

Bei einer  Eigentumsgemeinschaft sind Rücklagen für Instandhaltungen zu bilden. Die Rücklagen befinden sich jedoch auf einem separaten Konto und sind dem jeweiligen Eigentümer noch zuzurechnen. Die Bildung der Rücklage ist daher noch nicht steuerlich zu berücksichtigen. Erst bei Auflösung der Rücklage im Falle der Instandhaltung kann diese dann steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Verwaltungskosten:

Die Verwaltung der Mietwohnung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch nicht die dazu erforderlichen Arbeitskräfte oder die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit. Hierzu zählen auch die Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater.

Im Rahmen der Steuererklärung sollten Sie hier natürlich versuchen, die erforderlichen Kosten geltend zu machen. Können Kosten nicht entsprechend belegt werden, akzeptiert die Finanzbehörde häufig auch den pauschalen Ansatz der Kosten.

Hinweis: Bei umfangreichem Immobilienbesitz und entsprechendem Verwaltungsaufwand kann es auch notwendig sein, ein Arbeitszimmer zu unterhalten.

Worauf sollten Sie also bei Investitionen achten?

Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt der steuerliche Grundsatz: Ausgaben, welche im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen stehen, können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Aufgrund des Zinsniveaus und der Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten ist mit weiteren Bautätigkeiten zu rechnen. Diese sind auch notwendig, um dem Zuzug gerecht zu werden. Die obigen Umstände haben zur Folge, dass Objekte leicht vermietbar werden und bereits schon in der frühen Vermietungsphase Erträge abwerfen können. Diese führen unter Umständen bereits zu einer steuerlichen Belastung. Umso wichtiger wird dadurch natürlich auch die steuerliche Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten. Um hier die optimale Steuerlast zu erzielen, ist es ratsam, steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Auch bei dieser Investition ist es wichtig, die gesamtwirtschaftlichen Komponenten (Wertsteigerung, Steuerbelastung, Steuersatz, etc) im Auge zu haben. Dies macht eine steuerliche Beratung so wertvoll und unbedingt empfehlenswert.

 

Autor: Thomas Schaal

Thomas Schaal ist Steuerberater und leitet seit dem Jahr 2005 seine eigene Steuerkanzlei.

Sie möchten mehr über den Autor und seine Kanzlei erfahren? Informationen finden Sie hier

[Ein Artikel aus unserem Hauspost-Archiv. Dieser Artikel erschien erstmals 2019 in Hauspost Nr. 6]

Aktueller Beitrag

Immobilien

06.07.2020

Jetzt neu: Sonstige zur Miete in Dachau

Tiefgaragenstellplatz (KEIN DUPLEX!) Der Tiefgaragenstellplatz liegt in der Tiefgarage einer Wohnanlage in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofes Dachau Stadt (S2 Dachau-Altomünster) und wird zur Untermiete angeboten. Weitere Informationen finden Sie im Exposé.

Artikel weiterlesen

Zurück zur Übersicht