21. Januar 2020

Achtung Vermieter: Fristlose Kündigung wegen verzögerter Zahlungen und Zahlungsverzuges – wann ist die Miete fällig?

Pacta sunt servanda! Verträge sind einzuhalten! Aber kann man sich wirklich darauf verlassen, dass die Unterschrift unter den Wohnraummietverträgen tatsächlich von Wert ist? Bereits in Bezug auf die Vereinbarung von Schönheits- und Bagatellreparaturen wurden die Vermieter mehrfach durch den Bundesgerichtshof eines besseren belehrt. Dieser hat nunmehr erneut auch Vereinbarungen zur Fälligkeit der Miete ins Visier genommen.

Vermieter verwenden häufig Formularmietverträge, die sie aus dem Internet oder aber von Dritten beziehen.

Dort steht häufig zu dem Thema Miete lesen:

„Der Mietzins ist monatlich im Voraus jeweils am dritten Werktag zu bezahlen. Maßgeblich ist der rechtzeitige Eingang auf dem Konto des Vermieters.“

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Sachverhalt zu Grunde, demzufolge die Mieter in den Monaten März, April und Mai des Jahres 2014 am dritten Werktag des Monats die Miete nicht dem Vermieter zur Verfügung stellten, sondern in bar die Mieten bei ihrem kontoführenden Bankinstitut einbezahlten und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilten. Die Überweisungen wurden auftragsgemäß von der Bank ausgeführt.

Der Vermieter stellte fest, dass nicht am dritten Werktag des Monats auf seinem Konto eingingen. Wegen verspäteter Mietzinszahlungen erklärte er die fristlose sowie hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Aufgrund der Beendigung des Vertrages verlangte er die Räumung des Mietobjektes.

Der BGH gab der Klage nicht statt.

In Abkehr seiner bisherigen Rechtsprechung entschied der BGH:

Die Kündigungen sind unwirksam, da eine verspätete Zahlung der Mietzinsen nicht vor-gelegen hat. Es genüge vielmehr, dass die Mieter bis zum dritten Werktag des Kalendermonats ihrem kontoführenden Bankinstitut den Überweisungsauftrag erteilt hatten und das Konto gedeckt war. Der nach diesem Stichtag erfolgende spätere Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters ändere daran nichts.

Die vor stehend wiedergegebene Klausel des Mietvertrages sei nämlich unwirksam. Das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr werde auf den Mieter übertragen. Diese können jedoch auch in der Sphäre des Bankinstituts liegen. Der Mieter sei somit unangemessen benachteiligt.

Auch ergäbe sich nicht aus dem Gesetz zwingend, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Mieter trage zwar das Risiko, dass das Geld auf dem Weg zum Vermieter verloren geht. Nicht aber die Gefahr, dass sich die Übermittlung verzögert. Die Gutschrift auf dem Empfänger-Konto gehöre nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters. Deshalb seien die kontoführenden Bankinstitute auch nicht als seine Erfüllungsgehilfen anzusehen.

Wann befindet sich ein Mieter im Verzug?

Diese Rechtsprechung macht es für den Vermieter nicht einfacher, abzuschätzen, wann sich ein Mieter tatsächlich in Verzug befindet:

So gilt es zunächst bereits die Definition des Werktages zu beachten. Der Samstag zählt beispielsweise als erster oder auch zweiter Werktag, nie jedoch als dritter. D.h. im Letzteren Fall wäre die Miete dann am darauf folgenden Werktag, mithin am Montag zu bezahlen.

Und wenn man diese Hürde überschritten hat, gilt es einzuschätzen, wann tatsächlich mit dem Eingang auf dem Konto zu rechnen ist, wenn der Mieter seine Überweisung am dritten Werktag in Auftrag gegeben hat. Bei einigen Banken geht das Geld dann bereits am vierten Werktag auf dem Konto des Vermieters ein, bei anderen dauert es länger…

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt aber voraus, dass sich der Mieter entweder in einem Zeitraum, der sich über zwei Monate erstreckt mit mehr als einer Monats-miete in Verzug befindet oder aber bei einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mindestens zwei volle Monatsmieten nicht bezahlt hat.

Wenige Tage können hier eine Rolle spielen!

Erklärt der Vermieter aber die Kündigung zu früh, macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig und darf auch noch die Anwaltskosten des Mieters bezahlen.

Der BGH ist mit der hier wiedergegebenen Rechtsprechung wie erwähnt von seiner bisher geltenden abgewichen und wieder zu seiner früheren zurückgekehrt. Ob er Vermieter und Mieter damit einen Gefallen getan hat, möge jeder selbst beurteilen.

Autorin: RAin Cathrin Holzmannstetter-Kaiser

Informationen zur Autorin finden Sie hier

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